なぜ「不動産投資は公務員の特権副業」と言われるの？
公務員は副業禁止じゃないの？
「不動産投資は公務員の特権副業」と言われます。
法律上の「副業制限」の対象外での運用が可能であり、安定した信用力を活かして有利にローンを組むことができるため、民間会社員よりもスタートしやすいのが大きな特徴です。
本記事では、
- 不動産投資と副業禁止規定との関係
- 不動産投資の注意すべきリスク
- 初心者が少額で不動産投資を始める方法
- おすすめの不動産会社とセミナー
について解説します。
「将来の安心を手に入れたい」
「給与だけに頼らず資産を築きたい」
そんな公務員の方こそ、不動産投資という選択肢を知っておく価値があります。
なぜ「公務員×不動産投資」は最強の組み合わせなのか
「公務員は不動産投資に向いている」と言われる理由はシンプルです。
「安定した収入（雇用）」と「高い信用力」を背景に、ローン審査での有利さ・運用の安全性・長期的な資産形成がしやすい点が大きな強みになります。
ただし「何でも有利になる」というわけではなく、ルールを守り、リスク管理を徹底することが前提です。
以下で、具体的な理由を３つの観点からわかりやすく解説します。
不動産投資が副業禁止に抵触しない理由
公務員は原則として「無許可での副業」が禁止されていますが、一定範囲内の不動産投資は禁止される「副業」には該当しません。
人事院の公表資料によれば、公務員では次の条件を満たさなければ不動産投資は無許可でOKとされています。
- 独立家屋：５棟以上
- アパート：10 室以上
- 土地：10 件以上
- 駐車台数：10 台以上
- 機械設備を設けた駐車場
- 賃貸収入が年 500 万円以上等
具体的な根拠資料の一部も紹介しておきます。「小規模な賃貸の場合には申請は不要」と明確に記載されていますのでご安心ください
出典：人事院＞一般職の国家公務員の兼業について（Q＆A集）
地方公務員の場合、一般的には地方公務員の規程は、国家公務員の考え方が踏襲されているので、上記の基準が踏襲されているはずですが、
自治体により微妙に異なる可能性があるので、念のためご自身の自治体の規定を確認してください。
「公務員の信用力」がローン審査で圧倒的に有利
不動産投資は公務員の信用力が最大限に活きてきます。
金融機関が融資可否を判断する最大の基準は「返済可能性」と「信用リスクの低さ」です。
公務員は雇用の安定性や給与・ボーナスの継続性で高い評価を受けやすく、結果として以下のようなメリットを受けられることが多いです。
- 有利な融資条件
低金利、長期融資、自己資金の割合が低くても審査が通りやすい等のメリットを受けるケースがある - フルローン（頭金ゼロ）を活用できる可能性
頭金を抑えて購入を始められることがある - 複数ローンの審査通過がしやすい
将来的に複数物件を保有する場合でも、安定性を評価されやすく融資枠が取りやすい
ただし、融資を受けやすい反面、借入額が大きくなりすぎると金利上昇や空室で家計が圧迫されるリスクがあるため、返済比率や余裕資金の確保は必須です（詳細後述）。
不動産投資の魅力
金融機関で借りたローンの返済は、家賃収入と相殺することで実質負担ゼロ、もしくはプラス収入で運用することが可能です。
例えば、以下の収支で運用すれば実質負担ゼロとなります。
支出額：月平均10万円
ローン返済、税金、管理委託、修繕維持費等
収入額：月平均10万円
家賃収入、共益費、礼金等
さらに、不動産投資は家賃収入だけでなく、数年後に不動産を売却した場合に、売買益で儲けを出すことも可能です。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 借入金 | 3,000万円 |
| 10年後のローン残金 | 2,000万円 |
| 10年後の売却額 | 2,500万円 |
| 売却益（儲け） | 500万円 |
不動産投資の魅力は、公務員という職業の特性によって最大限に活かすことができる投資手法となります。
- 家賃収入による不労所得が狙える
- 売却によって得られる収益が狙える
- ローン返済等の支出は、家賃収入で相殺
- 公務員でも無許可でできる
その他にも、節税やインフレ対策、生命保険の代用としての効果もありますね
もちろん、不動産投資も完全無欠ではありません。空室や天災地変などのリスクが存在します。
だからこそ、不動産投資を取り組むためには基本知識を身に付けることが大切です（詳細後述）。
不動産投資を始める前に知っておくべき３つのリスクと注意点
不動産投資は「安定収入を得られる資産運用」として人気ですが、リスクを正しく理解しないまま始めると、思わぬ損失につながることもあります。
ここでは、初心者が必ず押さえておきたい３つのリスクと注意点を紹介します。
① 空室・家賃下落リスク
不動産投資で最も現実的なリスクが「空室」と「家賃下落」です。
いくら現時点で好立地の物件でも、将来的に人口減少・過疎によって、入居者がつきにくくなる可能性があります。
- 空室リスク
入居者が見つからない期間が続くと、その間のローン返済・管理費・固定資産税などの支出がすべて自己負担となる - 家賃下落リスク
築年数が経過するにつれ、家賃は下落傾向になります。購入時の想定利回りを過信せず、現実的な収支シミュレーションを行うことが大切
将来的にも需要が見込める物件を選ぶことで空室リスクを最小化できます。
人口減少が進む中でも、将来にわたって需要が見込める地域・物件は確実にあります
また、管理会社との間で家賃保証（空室補償）を含めることで、管理費用は高くなる分、空室リスクを回避することができます。
② 天災地変（地震・水害等）を想定する
不動産投資における天災地変（自然災害）のリスクは、日本という地理的特性上、避けて通れない重要な課題です。
- 大地震
-
強い地盤と高い耐震性を持つ物件を選ぶことが重要
- 2000年以降基準の耐震基準を満たす物件を選ぶ
- 鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）など、木造より耐震性が高い構造を選ぶ
- 自治体が公開する地震・液状化ハザードマップを確認し、リスクの低いエリアを選ぶ
- 発生確率が高まっている地域を避ける
出典：内閣府＞防災情報のページ - 土砂災害
-
集中豪雨による土砂崩れなど、山間部においても注意が必要
- 自治体が公開するハザードマップを確認し、リスクの低いエリアを選ぶ
- 洪水・津波
-
集中豪雨による洪水や地震による津波にも注意
- 自治体が公開するハザードマップを確認し、リスクの低いエリアを選ぶ
不動産投資には天災地変のリスクはあるものの、戸建てやアパート等が半壊・全壊するほどのリスクがどれだけ大きいのかは疑問が残るところ。
倒壊リスクの低い物件を選びつつ、地震保険や火災保険に加入して備えれば十分対応可能です。
③ 無理な借入を避け、返済計画を立てる
公務員は信用力が高いため、金融機関からの融資が比較的通りやすい傾向にありますが、「借りられる＝返せる」ではありません。
- 家賃収入が一時的に減っても、返済が続けられるように余裕資金を確保する
- ボーナス払いに頼らず、毎月の給与だけで返済が可能なプランを立てる
- 金利上昇リスクを考慮し、固定金利や繰り上げ返済を検討する
さらに、税金・修繕積立・管理費などのランニングコストも見落としがちです。
ローン返済額だけでなく、「年間のキャッシュフロー」を常に意識することが安全運用の基本です。
不動産投資はリターンとリスクが表裏一体ですが、空室対策・天災地変・返済計画の３点を押さえておけば、公務員でも安心して長期的な資産形成が可能になります。
少額の初期費用で不動産投資を始める方法
「不動産投資＝数百万円の頭金が必要」というイメージを持つ人は多いですが、少額からスタートする方法もあります。
特に公務員は信用力が高いため、融資条件でも優遇されやすく、資金面でのハードルを下げて始めやすい立場にあります。
ここでは、「初期費用をかけずに始める３つの現実的な方法」を紹介します。
頭金ゼロでも始められるローン活用術
公務員の安定した給与・勤続年数は、金融機関から高く評価されます。そのため、頭金ゼロ（フルローン）や、諸費用も含めたオーバーローンが通るケースもあります。
- フルローン
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- 物件価格全額を融資で賄う方法
- 手元資金がなくても始めやすいが、返済負担が増える点には注意
- オーバーローン
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- 登記費用や仲介手数料などの諸費用も含めて融資を受けられるケースもある
初期費用を抑えるのは、手元資金を「修繕・空室対策」用に残しておく目的としても堅実な戦略です。
ただし、借入額が増えるほど返済リスクも上がります。収支シミュレーションを行い、家賃収入でローン返済が完結するかを必ず確認することが重要です。
クラウドファンディング型不動産投資
「不動産投資に興味はあるけど、借金はしたくない」という人におすすめなのが、『クラウドファンディング型の不動産投資』です。
これは、複数の投資家から少額の資金を集めて不動産を運用し、その利益を分配する仕組みです。
１口１万円から始められるサービスも多く、初心者でもリスクを抑えながら実際の運用感覚をつかむことができます。
- 代表的なサービス例
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- CREAL（クリアル）
- Rimple（リンプル）
- OwnersBook（オーナーズブック）
- 利回り不動産
- COZUCHI（コヅチ） など
- メリット
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- 少額で複数案件に分散投資できる
- 運用・管理の手間が一切ない
- デメリット
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- 途中解約ができない案件が多く、流動性は低め
まずは「お試しとして数万円から始める」ことで、不動産投資の仕組みを理解しやすくなります。
地方の中古戸建て物件で小さく始める
「現物の不動産を所有したいけど、都心は高すぎる」という方には、地方の中古戸建て投資がおすすめです。
近年、人口減少エリアの空き家を安価で購入し、リフォームして貸し出す手法が注目を集めています。
- 初期費用を抑えやすい
物件価格が100万円〜500万円台で見つかることもある - DIY・リフォーム次第で高利回り
自分で改修を手配すれば、家賃を上げることも可能
一方で、地方物件は需要の見極めが非常に重要です。
入居需要の少ない地域では空室が長引くリスクもあるため、購入前に必ず賃貸需要や周辺の家賃相場を調査しましょう。
不動産投資は「お金がない人には無理」という時代ではありません。
ローンを活用する、クラウドファンディングから始める、地方の中古戸建てで小さく始めるなど、今の時代にはさまざまな選択肢があります。
特に公務員は信用力という強みを活かして、リスクを抑えながら段階的に資産を増やす戦略が有効です。
公務員が不動産投資を始める５ステップ
公務員が不動産投資を始める際には、「安定した収入」という強みを活かしつつ、リスクを最小限に抑えることが大切です。
ここでは、初心者でも安心してスタートできる５つのステップを紹介します。
自己資金と目的を整理する
まずは、自己資金の確認と不動産投資を「なぜ始めたいのか」を明確することが重要です。
頭金として用意できる金額や、毎月の返済に無理がない範囲を把握しておくことで、ローン審査や物件選びがスムーズになります。
老後資金の準備、子どもの教育費、早期リタイアなど、目的によって選ぶ物件や投資方法が変わります。
不動産投資セミナーで基礎知識を学ぶ
不動産投資は「知識がないまま始める」と失敗しやすい分野です。
初心者向けの無料セミナーやオンライン講座を活用して、以下のような基礎を学びましょう。
- 資金計画
- 利回りやキャッシュフローの考え方
- 区分マンション・一棟アパートなどの投資スタイル
特に、全国展開している企業（例：グローバル・リンク・マネジメントや湘建など）が主催するセミナーは、信頼性が高く、最新の市場情報を得るのに最適です。
信頼できる不動産会社に相談する
自己判断だけで物件を選ぶのはリスクが大きいため、実績のある不動産会社に相談しましょう。
公務員向けの融資や節税対策に詳しい会社を選ぶのがポイントです。相談時には、以下の点をチェックしましょう。
- 担当者がリスクやデメリットも正直に説明してくれるか
- 購入後の管理・サポート体制が整っているか
- 過去の実績や口コミの評判が良いか
複数社に相談して比較することで、より良い提案を受けられます。
物件を比較・検討し、ローン審査を受ける
信頼できる会社が見つかったら、複数の物件を比較・検討します。
利回りだけでなく、「立地」「築年数」「入居率」「将来的な資産価値」などを総合的に判断することが重要
その後、金融機関のローン審査を受けます。
務員は安定した職業のため、融資審査に有利なケースが多いですが、返済比率（年収に対する借入金額）には注意
購入後の管理・運用体制を整える
不動産は購入して終わりではありません。
入居者募集や家賃管理、修繕対応など、購入後の運用体制を整えることが安定収益のカギです。
管理会社に委託する場合は、以下のような点を確認しましょう。
- 入居率の実績や対応スピード
- 管理手数料や修繕費の明細
- オーナー向けのサポート体制
定期的に収支を見直し、家賃相場や税制の変化に応じて柔軟に対応することも大切です。
全国展開しているおすすめの不動産会社３選
不動産投資は、パートナーとなる不動産会社選びが最も重要なポイントです。
ここでは、初心者でも安心して相談できる信頼性の高い不動産会社を厳選して紹介します。
いずれも公務員や会社員に人気が高く、運用サポート体制が整っている企業です。
① RENOSY（リノシー）
AI×中古マンションで効率運用
RENOSY（リノシー）は、株式会社GA technologies（GAテクノロジーズ）が運営する不動産投資・不動産テックサービスです。
AI（人工知能）やビッグデータを活用し、中古マンション投資を中心に、購入から運用、売却までをワンストップでサポートしています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス名 | RENOSY（リノシー） |
| 運営会社 | 株式会社GA technologies （東証プライム上場） |
| サービス開始 | 2013年 |
| 投資対象 | 戸建て・アパート・マンション等 |
| サポート内容 | 物件紹介・融資提案・賃貸管理・売却仲介などを一括対応 |
| 独自機能 | AIによる物件選定 オンライン完結の契約システム 資産管理アプリ「RENOSY INSIGHT」 |
- AIが収益性の高い物件を自動分析
- オンライン完結で全国対応
- 不動産管理会社「RENOSY ASSET MANAGEMENT」による安定運用
- 売却の出口戦略まで強力サポート
AIや専用アプリ等のテクノロジー活用と購入・管理運営・売却まで一括サポートにより、効率的な不動産投資をしたい公務員・会社員におすすめです。
セミナー無料参加による５万円還元も魅力ですよね！
② J.P. RETURNS（JPリターンズ）
都心×駅近物件にこだわりのマンション投資
J.P. RETURNS（JPリターンズ）は、都心の中古ワンルームマンション投資を中心に扱う不動産投資会社
「堅実な資産形成をサポートする会社」として知られ、購入から管理・売却までを一貫してサポートしてくれます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス名 | J.P. RETURNS（JPリターンズ） |
| 運営会社 | J.P.Returns株式会社 |
| サービス開始 | 2002年 |
| 投資対象 | 都心×駅近マンション （東京・神奈川・大阪・神戸・京都・福岡） |
| サポート内容 | 無料相談・物件紹介・賃貸管理・売却仲介などを一括対応 |
| 特徴 | 都心×駅近物件を取扱い ワンストップコンシェルジュサービス 選べる３つの賃貸管理サービス |
- 仲介手数料０円の売主物件
- 優良中古物件の取扱い専門
- 選べる３つ賃貸管理サービス
- 売却の出口戦略まで強力サポート
都心部の不動産で長期・安定運用を目指したい人、忙しい会社員・公務員で「管理を任せたい」人におすすめです。
セミナー無料参加による５万円還元も魅力ですよね！
③ シノケンプロデュース
アパート経営のパイオニア企業
シノケンプロデュースは、グループ全体で不動産投資事業を展開している シノケングループの中核企業であり、アパート経営・マンション経営の企画・販売を担う会社
土地なし・建築知識なしの人でも始められるアパート経営を提案することで有名
土地の仕入れから建築、入居募集、管理まで一貫対応する 「ワンストップ型サービス」 を30年以上提供しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| サービス名 | シノケンプロデュース |
| 運営会社 | 株式会社シノケンプロデュース （シノケングループ株式会社（東証スタンダード上場） |
| サービス開始 | 1990年 |
| 投資対象 | アパート・マンション等 |
| サポート内容 | 販売、設計、デザイン、施工、賃貸管理などを一括対応 |
| 特徴 | アパート経営のパイオニア企業 管理まで自社グループで完結 融資・ローンのサポート体制が充実 |
- アパート経営のパイオニア企業
- 管理まで自社グループで完結
- 融資・ローンのサポート体制が充実
- 長期安定経営を重視した設計・施工
購入・管理運営まで一括サポートにより効率的な不動産投資（アパート経営）をしたい公務員・会社員におすすめです。
初心者におすすめの不動産投資セミナー
不動産投資を始める前に、まずはセミナーで基礎知識を身につけることが大切です。
最近ではオンライン完結型のセミナーも増えており、公務員でも参加しやすくなっています。
ここでは、初心者や公務員に特に人気の高いセミナーを中心にご紹介します。
- RENOSY
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AI×中古マンション投資をデータで学べるセミナー
- J.P. RETURNS（JPリターンズ）
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都心×駅近の中古マンションの堅実運用を重視
- シノケンプロデュース
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アパート経営・土地活用・節税対策など幅広くカバー
- マネきゃん／Money Camp
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女性・初心者向けに「お金の基礎＋不動産」を解説
- トウシェル
-
不動産＋資産運用全般のハイブリッドセミナー
まとめ｜「安定収入＋資産形成」で将来に備えよう
不動産投資は、「家賃収入」という不労所得を持てる資産形成法の一つです。
特に公務員のように安定した職業の方にとっては、ローン審査でも有利で、長期的な運用に向いています。
老後の備えや、家族の将来の安心のために、今から一歩を踏み出す価値があります。
公務員の信用力を最大限に活かせるのが不動産投資
公務員は金融機関からの信用が非常に高く、ローンの融資条件が有利に働きやすい立場です。
この「信用力」は、若いうちにしか最大限に活かせません。収入が安定している今こそ、不動産投資という“第２の収入源”を築く絶好のタイミングです。
物件を購入するだけでなく、家賃収入というストック型の収益を得られるため、長期的な資産形成が可能になります。
まずは無料セミナーで知識を得るのが第一歩
最初から物件を買う必要はありません。
まずは無料の不動産投資セミナーで、仕組み・リスク・節税効果などを理解することから始めましょう。
多くの公務員投資家も、最初はセミナー参加からスタートしています。
以下のようなセミナーは、営業色が少なく、初心者でも安心して参加できます。
知識を得てから行動すれば、リスクを抑えて堅実に始められるのが不動産投資の魅力です。
堅実に資産を増やすなら、早めのスタートが鍵
不動産投資は「時間を味方につける」ことが成功のポイントです。
若いうちに始めることで、ローン返済期間を長く設定でき、月々の負担を抑えながら運用が可能になります。また、将来的には家賃収入が年金代わりになるなど、生活の安定にもつながります。
行動を先延ばしにすると、それだけ資産形成のチャンスを逃すことにもなります。
まずは気になるセミナーに申し込み、将来の安心のための第一歩を踏み出しましょう。
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